L'esclusione delle luci e delle porte prive delle caratteristiche delle vedute dall'ambito applicativo dell'art. 9 del DM 1444/1968 comporta che la distanza minima di 10 metri tra pareti fronteggianti non trova applicazione quando le pareti in questione siano dotate esclusivamente di aperture che non consentono l'affaccio con inspectio e prospectio sul fondo altrui.

 

 

Qual è la portata applicativa dell'art.9 del DM 1444/1968 in materia di distanze tra costruzioni? Si applica solo alle pareti finestrate o anche alle porte e alle luci?

Sono senz'altro interessanti, i chiarimenti forniti dal Consiglio di Stato nella sentenza 7207/2025 del 5 settembre scorso, una sorta di mappa di orientamento sulle regole in materia di distanze.

 

 

Il caso: ristrutturazione e ampliamento della casa funeraria

L'appellante è una società operante nelle pompe funebri, che ricorre dopo l'autorizzazione comunale, resa a una società concorrente, per realizzare un intervento edilizio consistente nella ristrutturazione e ampliamento di una casa funeraria tramite demolizione e ricostruzione di un capannone esistente.

La società appellante deduce che il progetto è stato predisposto e autorizzato in violazione della normativa inderogabile sulle distanze.

L’appellante deduce, in particolare, che “La documentazione di progetto indica che l’intervento sarà realizzato nelle immediate vicinanze di un fabbricato esistente, antistante allo stesso, ma ad una distanza inferiore ai 10 metri prescritti dalla legge. La parete del fabbricato esistente è dotata di vedute e, nello specifico, di una porta, oltre ad alcune luci (che, secondo la più recente giurisprudenza, ai fini delle distanze devono essere assimilate alle finestre; cfr. Consiglio di Stato, Sez. II, 30 marzo 2022, n. 2326), come da figure sotto: …”.

Secondo l’appellante, sarebbe errata l’interpretazione della locuzione “pareti finestrate”, qualora escludesse dalla definizione di “veduta” le “porte”, tenuto conto che “qualunque apertura nella parete verso l’esterno (ivi inclusa, ovviamente, una porta) che permetta l’affaccio e la visuale è senz’altro una veduta rilevante ai fini del rispetto delle distanze, a tutela della prevenzione dalle intercapedini insalubri”.

Viene evidenziato che “la porta sul muro fronti-stante l’erigenda casa funeraria si apre sul fondo della società, permettendo sia l’affaccio che la visuale da ogni lato e consentendo di uscire agevolmente anche all’esterno”.

Si contesta anche che la SCIA abbia superato il problema delle distanze, in quanto permarrebbe una parte della parete dell’edificio preesistente a distanza inferiore a dieci metri.

 

 

Distanza di 10 metri: solo le pareti finestrate devono rispettarla

Palazzo Spada respinge il ricorso partendo dal presupposto che secondo la giurisprudenza maggioritaria, “la dizione "pareti finestrate" […] non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere” (Cass. civ., Sez. II, 20 dicembre 2016, n. 26383; cfr., più di recente, Cass. civ., Sez. II, Ord., 08 agosto 2025, n. 22907; Sez. II, 05 gennaio 2024, n. 359; Sez. II, ord., 1 dicembre 2021 n. 37829).

Conseguentemente, secondo il Consiglio, “la circostanza che trattasi […] di luci, e non anche di vedute, esclude l’applicazione della normativa sulle distanze dettata dall’art. 9 d.m. n. 1444/68 posto che, per condivisa giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, tale previsione normativa “... fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l'univoco e costante insegnamento della giurisprudenza anche di questa Sezione, unicamente "le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci" (cfr. Cass. Civ. Sez. II 6.11.2012 n. 19092; 30.04.2012 n. 6604; Cons. Stato Sez. IV 04.09.2013; 12.02.2013 n. 844)” (Cons. Stato, sez. III, 20 febbraio 2025 n. 1448; cfr., inoltre, Sez. IV, 15 ottobre 2024 n. 8272 e Cons. Stato, Sez. IV, 26 novembre 2015 n. 5365).

Ai fini della qualificazione dell’apertura come “veduta”, piuttosto che “luce”, è costantemente indicato quale criterio dirimente la circostanza che la medesima apertura consenta “non soltanto la "inspectio" ma anche la "prospectio", la quale - ai sensi dell'art. 900 c.c., che non determina un comportamento tipico per l'atto di affacciarsi - consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globale” (Cass. civ., Sez. II, Ord., 10 maggio 2022, n. 14730).

 

 

Quando la porta può essere considerata una "veduta"?

Palazzo Spada prosegue precisando che una porta può essere qualificata come veduta ed essere ricompresa nel novero delle pareti finestrate, con conseguente applicazione dell'art. 9 del D.M. 1444/1968, quando consenta effettivamente la possibilità dell'inspectio e della prospectio in alienum.

Al contrario, le porte prive di tali caratteristiche non integrano il concetto di parete finestrata.

Nel caso esaminato, la porta presente sulla facciata dell'edificio antistante costituiva una porta di emergenza anti-incendio in metallo dotata di maniglia antipanico.

Essa, quando chiusa, non consente alcuna visione dall'interno sull'esterno. Per le sue caratteristiche e per la funzione chiamata ad assolvere, non consente né la “prospectio” né l’“inspectio”, essendo ordinariamente adibita a consentire l’uscita dall’edificio in caso di emergenza.

Di conseguenza, questo tipo di porta non può essere qualificata come veduta e non rileva ai fini del rispetto delle distanze minime tra edifici.

 

 

Luci e inapplicabilità della normativa

La sentenza, in definitiva, conferma che le aperture presenti sulla facciata dell'edificio antistante, qualificabili come "luci" (aperture collocate in posizione elevata, prive di sistemi di apertura e dotate di vetri opachi), non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 9 del D.M. 1444/1968.

La circostanza che si tratti di luci, e non di vedute, esclude l'applicazione della normativa sulle distanze minime tra pareti finestrate.

 

 

Attenzione ai due orientamenti diversi: il Consiglio di Stato aderisce a quello restrittivo sulle pareti finestrate

C'è da sottolineare il fatto che in questo caso il Consiglio di Stato si attiene all'orientamento maggioritario che interpreta restrittivamente la nozione di "pareti finestrate", ritenendolo preferibile rispetto all'orientamento minoritario che accoglie una nozione più ampia comprensiva di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno.

Applicando i principi enunciati dall’orientamento maggioritario al caso di specie, il Collegio rileva che la norma di cui si deduce la violazione non risulta applicabile, in quanto, dai documenti in atti, e, in particolare, dalla “relazione-integrazione luglio 2022” allegata all’istanza di permesso di costruire, si evince che le aperture presenti sulla facciata dell’edificio antistante costituiscono “luci” (e non “vedute”), trattandosi, come anche evidenziato nella suddetta relazione e come si vede dalle fotografie in essa riportate, di aperture collocate “molto più in alto rispetto all’altezza di una persona, non provviste di sistemi di apertura e dotate di vetri opachi”.

 

 

Articolo pubblicato su Ingenio