Il cambio di destinazione d'uso da uffici commerciale a residenziale (abitazione), effettuato senza opere edilizie, è un mutamento rilevante che però in vigenza di DL Salva Casa è assentibile tramite SCIA, sempre che non ci sia un regolamento edilizio comunale successivo all'entrata in vigore del DL 69/2024 che preveda diversamente, perché in caso contrario prevale sempre la norma statale.

 

 

Ancora prima della sentenza 731/2025 del Tar Puglia, che aveva confermato l'effettuazione tramite SCIA del cambio destinazione d'uso da ufficio ad abitazione senza opere, e della sentenza 1198/2025 del Tar Salerno, che aveva sancito la possibilità di assentire con la SCIA il cambio di destinazione d'uso da commerciale (tabaccheria-salumeria) a residenziale (abitazione), grazie alle novità normative apportate dal Decreto Salva Casa, era arrivata un'altra pronuncia, la 553/2025 del 17 aprile, ancora del Tar Puglia, che chiarisce che la nuova normativa statale prevale automaticamente sulle limitazioni urbanistiche locali previgenti, e che il cambio da ufficio ad abitazione è legittimo quando rispetta il criterio della destinazione prevalente nell'edificio, rendendo sufficiente la semplice SCIA senza necessità di titoli edilizi più onerosi.

La pronuncia non è rilevante solo perché conferma le semplificazioni del DL Salva Casa in materia di cambi di destinazione d'uso ma anche perché evidenzia come le nuove norme del DL 69/2024 prevalgano sulle previsioni urbanistiche previgenti e introduce criteri oggettivi per valutare la compatibilità degli interventi.

 

Le nuove regole del Decreto Salva Casa

Prima di addentrarci nello specifico della sentenza, ricordiamo che il Decreto Salva Casa ha modificato l'art. 23-ter T.U. Edilizia, prevedendo al comma 1-quinquies che per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere, anche tra aree non omogenee (quindi verticali) sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.

Oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da commerciale a residenziale, come nel caso di specie) e anche se accompagnati da opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, si può usare la SCIA al posto del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia, come nel caso di specie).

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi cambio d'uso con opere o senza, tra categorie funzionali differenti, richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell'intervento.

Oggi i cambi d'uso senza opere tra categorie funzionali diverse - sempre che il comune non preveda diversamente con apposito regolamento, ma questo deve essere 'successivo' all'entrata in vigore del DL Salva Casa - si effettuano con semplice SCIA.

Quindi, in definitiva:

• in caso di cambio d'uso senza opere, anche tra categorie funzionali diverse, si può procedere con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA;
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

 

 

Il caso: da ufficio a residenziale

Si dibatte sul ricorso contro l'annullamento in autotutela, da parte del comune, ai sensi dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, della SCIA che la ricorrente aveva presentato il 26 ottobre 2024 per effettuare un mutamento di destinazione d’uso, da ufficio ad abitazione.

Di fatto, si voleva trasformare un'unità immobiliare da ufficio ad abitazione in un edificio prevalentemente residenziale (46 unità residenziali contro 4 uffici e 4 negozi).

Il Comune aveva annullato la SCIA ritenendo l'intervento contrario alle previsioni del piano particolareggiato PEEP e alle relative convenzioni urbanistiche che vincolavano la destinazione commerciale originaria.

Per il ricorrente, c'era palese violazione dell'art.23-ter del dpr 380/2001 in seguito alle modifiche apportate dal DL 69/2024, convertito con modifiche dalla legge 105/2024 (Salva Casa).

 

 

Le regole del Salva Casa

Come abbiamo già visto sopra, le regole per i cambi di destinazione d'uso sono profondamente cambiate: il TAR evidenzia che l'introduzione dei commi 1-bis, 1-ter e 1-quater all'art.23-ter del TU Edilizia hanno liberalizzato l'istituto:

• consentendo sempre i mutamenti "orizzontali" all'interno della stessa categoria funzionale;
• ammettendo anche i cambi "verticali" tra categorie diverse per singole unità immobiliari in zone A, B e C del DM 1444/1968.

 

 

La norma statale prevale sulle regolamentazioni comunali previgenti

Una parte senz'altro importante della sentenza è quella in cui il TAR sottolinea come gli indirizzi ed i criteri interpretativi sull’attuazione del decreto legge 69 del 2024 - FAQ del MIT - spiegano che: "Posto che i poteri pianificatori degli enti locali in materia di destinazioni territoriali e dei singoli edifici possono estrinsecarsi nell’imposizione di condizioni, limitazioni o divieti, si chiarisce preliminarmente che le “condizioni” menzionate all’articolo 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, dovranno risolversi in criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni. Tali condizioni, peraltro, potranno riferirsi ai soli aspetti concernenti il mutamento di destinazione d’uso e non anche alle modalità di realizzazione degli interventi nelle ipotesi di esecuzione di opere edilizie contestuale al mutamento stesso".

Pertanto, le “specifiche condizioni” potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame

"Alla luce di quanto precede, le condizioni possono rivestire una triplice finalità e, segnatamente:

• a) possono limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale, la quale, in loro assenza, consente senz’altro il mutamento di destinazione d’uso orizzontale (comma 1-bis) e il mutamento verticale (comma 1-ter) di una singola unità immobiliare, nel rispetto delle normative di settore;
• b) possono consentire la piena operatività della legge statale, qualora gli strumenti urbanistici comunali siano abilitati a individuare specifiche zone ove applicare la disciplina in commento anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (comma 1-quater);
• c) possono modulare l’operatività della legge statale, nell’ipotesi di apposizione della speciale condizione volta a consentire il mutamento di destinazione d’uso verticale di una singola unità immobiliare soltanto in conformità alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile".

Ma in questo caso l'amministrazione comunale, prima dell’intervento condotto dalla società ricorrente, non aveva ancora approvato specifiche condizioni regolamentari per disciplinare, alla luce della legislazione sopravvenuta, i mutamenti di destinazione d’uso.

Ad avviso dell’amministrazione non rappresentava un ostacolo ritenendo di potere fare comunque fare riferimento a quelle convenzionali vigenti. Per questo ha valutato che la SCIA presentata dalla ricorrente non fosse titolo idoneo in quanto l’intervento avrebbe, a suo avviso, alterato le previsioni urbanistiche del “piano particolareggiato”...

L’amministrazione, tuttavia, non ha tenuto conto del fatto che le regolamentazioni urbanistiche previgenti, anche quelle di origine convenzionale, volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso, diventano recessive rispetto alle previsioni contenute all’art. 23-ter d.p.r. 380/2001, come integrate ed innovate dal DL 69/2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a queste ultime.

Pertanto, per valutare se la SCIA sia il titolo legittimante per compiere l’intervento in esame, deve farsi riferimento esclusivamente alle attuali disposizioni legislative.

 

 

Da ufficio a residenziale con destinazione prevalente: basta la SCIA!

Si arriva quindi a sbrogliare l'intricata matassa sul finale, che ricalca le sentenze citate a inizio articolo aggiungendo qualcosa sulla destinazione prevalente.

Il TAR, in pratica, chiarisce che il cambio da ufficio ad abitazione costituisce un mutamento "verticale" tra categorie funzionali diverse, ma è comunque ammissibile quando finalizzato ad adeguare l'unità alla destinazione prevalente nell'edificio.

Nel caso specifico, la trasformazione verso la destinazione residenziale (largamente maggioritaria con 46 unità su 54 totali) rispetta pienamente i criteri del comma 1-quater dell'art. 23-ter, rendendo la SCIA il titolo edilizio appropriato, anche considerando che si tratta di mutamento d'uso senza opere tra categorie funzionali non omogenee (comma 1-ter).

 

 

Articolo pubblicato su Ingenio