Prima bozza della Legge di Bilancio 2018

19.10.2017
Proroghe e modifiche per ecobonus, sismabonus e ristrutturazioni; stabilizzazione della detrazione per i lavori nei condomìni

Sono alcuni dei contenuti della prima bozza della legge di Bilancio 2018, in cui al momento non c'è traccia della proroga del Bonus Mobili nè del nuovo Bonus verde. I tecnici del Governo sono al lavoro sul testo, che nei prossimi giorni subirà di sicuro degli aggiustamenti.

Ecobonus fino al 31 dicembre 2018
Le detrazioni fiscali del 65% per l’efficientamento energetico degli edifici saranno prorogati alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2018.

Ecobonus dal 65% al 50% per finestre e caldaie
Rispetto agli anni passati, la detrazione fiscale scende dal 65% al 50% per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2018 relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e a biomassa.

Secondo Unicmi, se la misura sarà confermata "lo scenario sarà a dir poco paradossale: saranno equiparati alla stessa aliquota di detrazione interventi di riqualificazione energetica che necessitano di certificazione prestazionale con interventi di semplice ristrutturazione edilizia che possono essere attivati senza verifica dei requisiti prestazionali dei componenti, consentendo l’installazione di componenti non in grado di assicurare un corretto risparmio energetico". Secondo Unicmi, questo indurrà il consumatore a non effettuare interventi di efficientamento energetico, ma di semplice ristrutturazione perchè così potrà usufruire di procedure più semplici e potrà acquistare serramenti a prezzi inferiori, ma con prestazioni più basse".

Stabilizzazione dell'Ecobonus per i condomìni
Saranno stabilizzati gli incentivi per la riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici condominiali. La bozza elimina il termine, attualmente in vigore, al 31 dicembre 2021.

Bonus ristrutturazioni fino al 31 dicembre 2018
Proroga di un anno in arrivo anche per la detrazione fiscale del 50% sulle spese per la ristrutturazione degli edifici.

Bonus Mobili
La prima bozza del disegno di legge non affronta la proroga della detrazione fiscale del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici efficienti destinati all’arredo degli immobili ristrutturati.

Emanuele Orsini, Presidente di FederlegnoArredo, ha affermato in una nota che "un passo indietro sarebbe molto grave, colpo durissimo a consumatori e imprese". Orsini non ha chiesto solo la proroga, ma la stabilizzazione del Bonus Mobili dato che la detrazione è stata molto apprezzata e che sono stati spesi oltre 4,5 miliardi di euro.

“Non si tratta di un regalo alle aziende” - ha puntualizzato Orsini - ma di uno strumento di politica industriale, che ha dimostrato di essere un incentivo all’economia reale e ha giocato un ruolo fondamentale nel far ripartire il mercato interno. Se il nodo da sciogliere riguarda le risorse necessarie e quelle che il Governo potrà mettere a disposizione, va sottolineato che il bonus mobili non grava sulle casse dello Stato. Si tratta di un provvedimento a costo zero che anzi ha creato gettito fiscale. Inoltre finora ha salvato oltre 10mila posti di lavoro, garantendo un risparmio sulla cassa integrazione di circa 40 milioni di euro”.

Sismabonus
Anche gli edifici di edilizia popolare potranno usufruire delle detrazioni fiscali per la messa in sicurezza antisismica.

Leggendo la bozza sembra che la deadline del Sismabonus resterà ferma al 31 dicembre 2021 e che non ci sarà una stabilizzazione. Nei prossimi giorni bisognerà capire se, come più volte richiesto e annunciato, saranno incentivate anche le certificazioni statiche degli edifici non seguite da lavori di adeguamento o miglioramento antisismico e se gli incapienti potranno cedere alle banche il credito di imposta corrispondente alla propria quota di detrazione.

Bonus Verde
Dovrebbe essere la grande novità di questa legge di Bilancio, ma al momento nella bozza non ce n’è traccia. Si tratta della detrazione del 36% per la cura del verde privato tra cui rientrano terrazzi e giardini, anche condominiali, lavori di recupero di giardini di interesse storico e realizzazione o adeguamento di impianti di irrigazione.

Obbligo di Pos
Il Viceministro dell’Economia Luigi Casero aveva annunciato l’arrivo di multe di 30 euro per professionisti e commercianti che si rifiutano di accettare pagamenti con il Pos. La norma non è presente nella prima bozza.

Tratto da edilportale © RIPRODUZIONE RISERVATA

Abusi edilizi: il direttore dei lavori è responsabile anche in caso di dimissioni

19.10.17

Non bastano le dimissioni a sollevare dalle responsabilità il direttore dei lavori, in caso di abuso edilizio. Egli, per evitare di essere coinvolto, deve assolutamente indicare chiaramente che il motivo delle dimissioni sono i disaccordi con la committenza. In caso contrario, il direttore dei lavori risponde delle opere realizzate in difformità dal titolo abilitativo.
L'importante principio è stato emesso dalla Corte di Cassazione nella sentenza 46477/2017 dello scorso 10 ottobre, che ha confermato la sentenza di condanna per due direttore dei lavori in concorso di colpa con il committente.
Secondo la Cassazione, infatti, "la giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che il direttore dei lavori non risponde degli illeciti edilizi solo se presenta denuncia di detti illeciti ai competenti uffici dell'Amministrazione comunale e se rinuncia all'incarico osservando per entrambi gli adempimenti l'obbligo della forma scritta. Nel caso di specie, gli odierni imputati non hanno segnalato le difformità ai competenti organi comunali, ma si sono limitati a richiamare il committente, salvo dimettersi dall'incarico dopo avere avuto il rilascio del permesso di costruire in sanatoria da loro stessi richiesto".
Il caso
Tornando al fatto specifico, durante la realizzazione di un complesso residenziale, il comune aveva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria perché, al momento dei lavori, era emersa la necessità di realizzare dei volumi tecnici e delle opere di contenimento superando la volumetria massima consentita.
Ma l'impresa esecutrice dei lavori aveva realizzato volumi utilizzabili a fini residenziali. Il direttore dei lavori aveva quindi diffidato sia l’impresa sia il committente, chiedendo il ripristino ai sensi del progetto approvato in variante. Essendo emerso, da successivi accertamenti, che non si trattava di vani tecnici, il comune aveva quindi imposto la loro demolizione: inoltre l'impresa, committente e direttore dei lavori erano stati condannati per abuso edilizio.
I direttori dei lavori, subito dopo il rilascio del permesso in sanatoria, avevano rassegnato le loro dimissioni, adducendo generici motivi personali, non imputabili alla committenza e siffatta iniziativa è stata ritenuta tale da non escludere la loro responsabilità per gli abusi edilizi realizzati, sul rilievo che il direttore dei lavori è penalmente responsabile, salva l'ipotesi d'esonero prevista dall'art. 29 del dpr 380/2001, per l'attività edificatoria non conforme alle prescrizioni del permesso di costruire in caso d'irregolare vigilanza sull'esecuzione delle opere edilizie, in quanto questi deve sovrintendere con continuità alle opere della cui esecuzione ha assunto la responsabilità tecnica.

Tratto da ingenio-wen.it © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

Da ANCE la rassegna giurisprudenziale delle responsabilità del progettista e del direttore lavori

12.10.2017
Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha pubblicato un’utile rassegna giurisprudenziale sulle responsabilità previste per il progettista, il direttore dei lavori e il committente di un opera, definite dall’articolo 1669 del codice civile.
Come definito all’art. 1669 del codice civile (rovina e difetti di cose immobili) “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

La giurisprudenza ha, però, esteso l’ambito di applicazione della norma rispetto al suo valore letterale. La responsabilità, oltre che verso l’appaltatore, può infatti riguardare anche coloro che hanno collaborato per la realizzazione dell’opera, sia nella fase di progettazione o dei calcoli relativi alla statica dell’edificio che in quella di direzione dell’esecuzione dell’opera e quindi verso progettista, direttore dei lavori e committente che ha provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta, rendendo l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini.
LA RESPONSABILITÀ DELL’APPALTATORE.

Come precisato dall’ANCE, esiste una casistica per la quale la responsabilità dell’appaltatore potrebbe essere esclusa. In particolare:

  •  quando si tratti di vizi non rilevabili secondo l’ordinaria diligenza;
  • quando l’errore da cui originano la rovina o i gravi difetti sia stato segnalato al committente ma quest’ultimo abbia egualmente richiesto di eseguire l’opera;
  • quando la rovina o i gravi difetti siano dovuti a caso fortuito;
  • quando l’appaltatore non disponga, nella realizzazione dell’opera, di un’autonomia tale da consentire l’imputazione della responsabilità in via esclusiva.

Il nodo cruciale per la verifica delle responsabilità resta quello della verifica di chi ha mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull’altrui operato. Per cui, la presenza di un progetto fornito dal committente (e di conseguenza da un direttore lavori) non toglie all’appaltatore la propria autonomia in ordine ad un vaglio critico del progetto stesso e delle istruzioni che gli vengono impartite dal committente. Per cui l’appaltatore deve ritenersi corresponsabile dei vizi del progetto solo se questi erano palesemente riconoscibili con la perizia e lo studio che si può pretendere da lui nel caso concreto.
Se un’opera commissionata presenta gravi difetti causati da un progetto errato, dei danni derivanti da tali gravi difetti può essere a chiamato a rispondere non solo l’appaltatore, ma anche il progettista, ai sensi dell’art. 1669 c.c. Più precisamente mentre il progettista risponde dell’errata progettazione, l’appaltatore va incontro ad una duplice responsabilità, risponde infatti:
- sia nell’ipotesi in cui si sia accorto degli errori e non li abbia tempestivamente denunciati;
- sia nell’ipotesi in cui avrebbe dovuto accorgersene, ma non lo ha fatto.
La responsabilità dell’appaltatore non si esaurisce, dunque, in presenza di un progetto, ma deve sempre assicurare alla controparte un risultato tecnico conforme alle esigenze, eliminando le cause oggettivamente suscettibili di inficiare la riuscita della realizzazione dell’opera. Rientra pertanto tra gli obblighi di diligenza dell’appaltatore, senza necessità di una specifica pattuizione, esercitare il controllo della validità tecnica del progetto fornito dal committente, posto che dalla corretta progettazione, oltre che dall’esecuzione dell’opera, dipende il risultato promesso; e che l’obbligazione dell’appaltatore è di risultato.
L’ANCE consiglia, dunque, di inserire nel contratto di appalto specifiche e dettagliate previsioni sulla responsabilità dell’appaltatore in relazione a vizi e difetti derivanti dall’attuazione del progetto fornito dal committente.
In riferimento alle responsabilità dell’appaltatore i costruttori italiani segnalano l’Ordinanza 21 settembre 2017, n. 21959 della Suprema Corte di Cassazione che sull’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, afferma che lo stesso è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità, soltanto, se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister” per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo”. Pertanto, “in mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori”.
LA RESPONSABILITÀ DEL DIRETTORE DEI LAVORI E DEL PROGETTISTA.

Analogalmente, anche il direttore dei lavori, come figura deposta a vigilare e garantire il risultato di una regolare realizzazione dell’opera, pur non essendo richiesta la sua presenza continua e giornaliera sul cantiere, deve verificare, attraverso visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa e con le ditte esecutrici delle varie fasi lavorative, che vengano rispettate le regole dell’arte e la corrispondenza tra il progettato e il realizzato. È fatto d’obbligo per il direttore dei lavori accertarsi:

  • della progressiva realizzazione dell’opera rispetto al progetto;
  • della verifica delle modalità dell’esecuzione;
  • della vigilanza in cantiere in merito alle opportune disposizioni.

Su questa figura la Cassazione con la Sentenza 19 settembre 2016, n. 18285 ha rilevato che esercitando per conto del committente i medesimi poteri di controllo sull’attuazione dell’appalto che questi ritiene di non poter svolgere di persona, il direttore dei lavori ha il dovere, attesa la connotazione tecnica della sua obbligazione, di vigilare affinché l’opera sia eseguita in maniera conforme al progetto, al capitolato e alle regole della buona tecnica, senza che da tale attività derivi la sua corresponsabilità con l’appaltatore per i difetti dell’opera derivanti da vizi progettuali, salvo egli sia stato espressamente incaricato dal committente di svolgere anche l’attività, aggiuntiva rispetto a quella oggetto della sua normale prestazione, di verificare la fattibilità e l’esattezza tecnica del progetto.
Anche per la sentenza della Cassazione 21 maggio 2012, n. 8016, quando l’opera appaltata presenta gravi difetti dipendenti da errata progettazione, il progettista è responsabile, con l’appaltatore, verso il committente, a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità, rendendosi sia l’appaltatore che il progettista, con le rispettive azioni od omissioni, entrambi autori dell’unico illecito extracontrattuale, e perciò rispondendo, a detto titolo, del danno cagionato. Trattandosi di responsabilità extracontrattuale, specificamente regolata anche in ordine alla decadenza ed alla prescrizione, non spiega alcun rilievo la disciplina dettata dagli artt. 2226, 2330 cod. civ. e si rivela ininfluente la natura dell’obbligazione – se di risultato o di mezzi – che il professionista assume verso il cliente committente dell’opera data in appalto.

Tratto da casaeclima.com © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

Maggiori tutele per l'acquisto di immobili su carta: cambia la legge sui fallimenti

12.10.2017

Nella Riforma della Legge fallimentare, un articolo è dedicato alle "garanzie in favore degli acquirenti degli immobili da costruire" e prevede che il contratto sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore.
La Commissione Giustizia del Senato ha approvato il DDL 2681 per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza: lo scopo è offrire maggior garanzie a chi acquista un immobile "su carta". Si prevede, in particolare, che il contratto sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore.
Come funziona oggi
Il d.lgs. 122/2005 tutela attualmente chi acquista su carta: al momento della stipula del contratto per il trasferimento non immediato della proprietà dell’immobile da costruire, il costruttore deve procurare all’acquirente una fideiussione pari alle somme riscosse e a quelle da riscuotere prima del trasferimento della proprietà. Con la fideiussione, l’acquirente può ottenere la restituzione delle somme versate nel caso in cui l’impresa costruttrice si trovi in una situazione di crisi. La crisi sussiste se l’immobile oggetto del contratto viene pignorato, in caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa, ammissione alla procedura di concordato preventivo o stato di insolvenza.
Il costruttore ha inoltre l'obbligo di consegnare al compratore una polizza assicurativa decennale (decorrenza data conclusione lavori), a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Le maggiori tutele in arrivo
Si prevede che l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, per mettere al riparo il compratore da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e agevolare i controlli notarili.

Il ddl prevede infine la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

Tratto da ingenio-web.it © RIPRODUZIONE RISERVATA

Permesso di costruire: entro il 20 ottobre modello unico ovunque

05.10.2017

Entro il prossimo 20 ottobre tutti i comuni, sui loro siti istituzionali, dovranno pubblicare il nuovo modello unificato relativo al permesso di costruire e la nuova modulistica relativa alle attività commerciali. L'aggiornamento in tempo reale, tutti i moduli scaricabili e un vademecum ad hoc per le nuove regole della SCIA 2
La Funzione Pubblica, assieme alla Conferenza delle Regioni, ha pubblicato l'aggiornamento al 2 ottobre della situazione, regione per regione, dell'adozione da parte delle regioni della modulistica unificata e standardizzata per le attività commerciali e artigianali e del modello unificato relativo al permesso di costruire.
Ricordiamo infatti che entro il prossimo 20 ottobre tutti i Comuni, sui loro siti istituzionali, dovranno pubblicare il nuovo modello unificato relativo al Permesso di costruire e la nuova modulistica relativa alle attività commerciali, come previsto dall’Accordo in Conferenza Unificata dello scorso 6 luglio.

Le Regioni avrebbero dovuto adeguare, entro lo scorso 30 settembre, i contenuti informativi del modulo unificato e standardizzato alle specifiche normative regionali. Molte Regioni si sono adeguate entro la data stabilita mentre altre stanno predisponendo le ultime attività.
Nello specifico del permesso di costruire, il nuovo modello unico tiene conto delle novità poi intervenute (decreti SCIA e SCIA 2). Riguardo al discorso tempistiche, ricordiamo che l'obbligo di pubblicazione - si legge nel documento approvato ieri in conferenza unificata e proposto dal Dipartimento per la Semplificazione - è assolto anche attraverso "il rinvio (link) alla piattaforma telematica di riferimento" oppure il "rinvio (link) alla modulistica adottata dalla Regione, successivamente all'accordo e pubblicata sul sito istituzionale della Regione stessa".

Previste sanzioni per i comuni che non ottemperano all'obbligo: "la mancata pubblicazione dei moduli e delle informazioni indicate sopra entro il 20 ottobre 2017 costituisce illecito disciplinare punibile con la sospensione dal servizio con privazione della retribuzione da tre giorni a sei mesi (articolo 2, comma 5, decreto legislativo n. 126 del 2016)".

Tratto da ingenio-web.it © RIPRODUZIONE RISERVATA

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